司法書士事務所スタッフ（補助者）をはじめたばかりの方へ向けての記事です。

不動産売買の登記（決済）の件で、「抹消確認やっといて」と先輩から言われたどうやってやりますか？

事務所によって多少異なるかもしれませんが、だいたいこんな感じでしょう。

「抹消確認ってなに？」という方はこちら記事をご参照下さい。

→「抹消確認（まっしょうかくにん）」って何ですか？の記事はこちら

なぜ抹消確認するの？

決済日当日に間違いのない抵当権（根抵当権）抹消登記を申請するため

「当日」

書類が足りなかったので、翌日に申請しますでは済まされません。

決済日当日です。

なお、決済場所の銀行は抹消銀行とは別の場合が大半で、売主さんが個人の場合、抹消銀行が決済場所に抹消書類を持ってくることはあまりありません。

決済場所に抹消書類がない状態で決済のGOを出すには、事前の確認が不可欠です。

「間違いなく」

ミスがあったら、登記完了が遅れます。

抵当権抹消登記が取下げなんてことになったら、買主、買主側司法書士、銀行、仲介業者みんなに迷惑をかけます。

目も当てられません。

例え銀行のミスでも、そのミスを見逃した、司法書士の責任になります。

プロの仕事ってそういうことです。

不動産業者さんに抹消銀行の担当者を聞く

不動産業者さんに連絡して、抹消銀行（売主さんが現在ローンを組んでいる銀行）の支店、担当者名を確認します。

抹消銀行に連絡する

抹消銀行の担当者に電話して、◯◯（売主さん）の抹消登記を担当する司法書士事務所であることを告げて、抹消書類（抵当権抹消登記に必要な書類一式のこと）がいつ支店に到着するか確認する。

支店に到着していれば、確認に行く希望日を伝える。

抹消銀行に行く

書類が揃っているか、内容に不備はないかを確認します。

当然のことながら、返済が終わるまで書類を持ち出すことはできませんので、確認するだけです。

基本的な書類は次のとおりです。

登記原因証明情報

例）解除証書など

• 登記原因は何かを確認する。
  • 「弁済」とか「解除」とか。
  • 表題が解除証書なのに、原因は「弁済」と書かれていることもあるので注意しましょう。
• 不動産の表示は空白の場合が多いですが、記載してくれている場合は、間違いがないか登記事項証明書と確認しましょう。
• 本店、商号に変更はありませんか？
• 代表者の資格と氏名をメモしましょう。登記申請書を作成する際に必要になります。

登記済証（設定契約書）または登記識別情報

• 登記簿の受付番号と不動産の表示と見比べて、売却対象物件のものに間違いないか確認します。
• 売却対象物件以外の共同担保物件があるときは、その不動産についても担保を外すのか確認しましょう→抹消する物件の数、物件の管轄で登記費用が変わります。見積もりで想定した物件数と異なる場合は、速やかにボス司法書士に報告しましょう。

委任状（抵当権者）

• オンライン申請を予定している場合は、登記識別情報の暗号化についての記載があるか。
• 本店、商号、代表者の記載は登記原因証明情報と一致しているか。
  を確認しておきましょう。

頭が真っ白になってしまったら

何人もの補助者を見てきましたが、初めての抹消確認では、頭の中が真っ白になってしまい、頭が全く働かなかったという補助者も珍しくありません。

そんな時は、銀行担当者を涙目で見つめて、「登記申請書作成に必要なので」と言って、コピーしてもらいましょう。

コピー不可といわれたら、スマホで撮影してもいいか聞きましょう。

手ぶらで帰ったら、怒られる可能性１００％です。

「子供のお使いじゃないんだぞ！」と。

ただ、プライドの高いボス司法書士の場合、

「コピー（写真撮影）なんて、恥ずかしい事してくるんじゃねえ！

恥を知れ！」

と怒鳴られるかも知れません。

そのあたりは、ボスの性格を見極めて行動しましょう。

おわりに

このような記事に需要があるのか？という疑問が沸かないでもないですが、いくつかアップしてみて、様子をみることにします。

おしまい。

登記をする際は、「登記簿上に記載されている住所」と「現在の住所」が異なる場合、つながりが取れる書類が必要です。

例えば、

• 売却するとき、
• 抵当権を抹消するとき
• 離婚による財産分与の登記をするとき
• 相続による名義変更登記をするとき

などです。

「住民票」や「戸籍の附票」を取得して、つながりをつけるのですが、１つコツがあります。

大事なことなので、大きな文字で言います。

請求用紙の余白に「どこそこ（登記簿に記載されている住所）と現在の住所との繋がりが取れるものが必要」と記載する。

登記簿の例

例えば、登記簿に記載されている住所が「大阪市北区西天満五丁目１番３号」で現在の住所が「大阪市北区西天満２丁目２番２号」だとします。

具体的な書き方

請求書の余白に「大阪市北区西天満五丁目１番３号と現在の住所とのつながりが取れるものが必要」と書くのです。

上記のように目立つように書くとよいでしょう。

字が汚い？

ごめんなさい。読める程度の字で書きましょう。

書く効果

書いてなければ、現在の住所しか載せないという自治体もあると聞きます。

書いておけば、少なくともその役所で記載できる限りのことはしてくれます。

自治体によっては、古い住民票の除票や戸籍の除附票を発行してくれるケースもあります。

これを書くだけでの手間で、つながる確率は格段にアップします。

おわりに

売却の登記用に住所のつながりをつけるのであれば、不動産業者さんに登記を担当する司法書士の連絡先を聞いて、取得した住民票や戸籍の附票を事前に写真やFAXで送っておくと、１００点満点です。

司法書士は非常に安心するはずです。

おしまい

改訂 登記名義人の住所氏名変更・更正登記の手引

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「マンションの敷地権化？イミフ（意味不明）だよ～」

「マンションは建物の登記簿だけ見れば大丈夫じゃないの？」

マンションの登記簿は専有部分（お部屋部分）と敷地権（敷地を利用する権利・所有権や地上権など）が一体化していて、お部屋部分の登記簿を見ればよい場合がほとんどですが、古いマンションの場合、まれに一体化していないときがあります。

どうすれば、見分けることができるのでしょうか？

今回は、登記の仕事をしている司法書士が一般の方に向けて、マンションが敷地権化しているか見分ける方法についてご紹介します。

敷地権と一体化している場合

まずは、建物（お部屋部分）の登記簿を見てみましょう。

登記簿を確認する方法は次の記事をご参照下さい。

上記のように、表題部に「敷地権の目的である土地の表示」、「敷地権の表示」があれば、一体化しています。

敷地権と一体化していない場合①

敷地権の表示がありません。

この場合は、一体化していません。

遺産分割協議などに不動産の記載するときは、建物の登記簿以外にも土地の登記簿を用意する必要があります。

敷地権と一体化していない場合②

「一棟の建物の表示」には「敷地権の目的である土地の表示」がるあるのに、「専有部分の建物の表示」には「敷地権の表示」がありません。

この場合も、お部屋と敷地権は一体化していません。

専有部分（お部屋部分）と敷地（土地利用権）の共有持分が一致していないなど、なんらかの理由で、このお部屋については一体化できていないのでしょう。

遺産分割協議などに不動産の記載するときは、建物の登記簿以外にも土地の登記簿を用意する必要があります。

まとめ

マンションは建物の登記簿だけを見ればよいケースが大半ですが、敷地権の表示がないときは、土地の登記簿も見る必要がありますよ、というお話でした。

敷地権化していないマンションを遺産分割協議書へ記載する方法は次の記事をご参照下さい。

おしまい。

「不動産売買に必要らしいので、俺の印鑑証明書を取ってきて」とご主人に言われた奥様はどうしますか？

「自分で行けや！」と怒鳴りつける奥様もいらっしゃるかもしれませんが、ひとまず、日中仕事のご主人に代わって奥様が役所に取りに行くと仮定して話を進めます。

「世帯が一緒なら委任状がなくても大丈夫かしら？」

「印鑑証明書は大事なものだから委任状が必要よね。」

と迷うかもしれません。

結論：委任状は不要です。

奥様が以下の物をもって、役所に行けば取れます。

• ご主人の印鑑カード（印鑑登録証）
• 奥様の運転免許証等の身分証明書

（ごくまれに委任状が必要な自治体があるという噂を聞いたことがあります。
念の為、役所のHPを見ておくのが安全ではあります。）

世帯が別でも、他人でも印鑑カードがあれば委任状は不要としている自治体が多いので、印鑑カードは厳重に保管しましょう。

おしまい。

７月１２日、大阪青年司法書士会主催の研修で講師をさせていただきました。
テーマは「不動産登記実務の基礎－取引立会業務の注意点－」
新人さん向けの研修です。

２０～３０人の司法書士さんが参加して下さいました。

不動産取引に関わる人の動きや手続きの流れ、司法書士のやるべきことを、売主さんが売却相談に行くところから、名義変更の登記が終わって完了後の書類をお届けするところまでひと通りお話させていただきました。

１つでも、今後の業務の参考になるところがあれば、うれしく思います。

参加されたみなさま、研修を運営してくださった大阪青年司法書士会執行部のみなさま、ありがとうごうざいました。

追伸

２時間の研修でしたが、レジュメや資料作ったり、スピーチ練習したりと相当な時間を費やしました。いろんなところで研修講師をされている諸先輩方には頭が下がります。

「平成２５年度は固定資産の評価替えがないから、４月以降の決済でも登録免許税は３月に出してもらった見積と変わりませんよね？」

そんな質問をお客様や仲介業者さんから受けることがありますので、書いておきます。

固定資産の評価額は３年ごとに見直されます。

「評価替え」と呼ばれています。

平成２４年度が評価替えの年でしたので、平成２５年度は平成２４年度の価格を据え置くのが原則です。

原則があれば、例外があります。

大阪市のHPにはこうあります。

平成25年度の土地の価格は、地目の変換などの特別の事情がない限り、基準年度（平成24年度）の価格を据え置いています。ただし、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、平成24年7月1日の地価調査価格などの地価動向を参考に価格の下落修正を行っています。

４月１日以降に発行された平成２５年度の固定資産評価証明書を見てみると土地の評価額が下がっていて登録免許税が平成２４年度より安くなるものがありましたので、見積書の再提出を行いました。

登録免許税が下がる分にはお客様も喜ばれますので、見積書の再提出も気が楽です。
大阪市市民の方へ　固定資産税の評価替えについて

司法書士・土地家屋調査士以外で興味があるとすれば、不動産業者さんや金融機関さんくらいだと思いますが、平成２５年４月１日から登記事項証明書などの発行手数料が安くなるらしいです。

青年会のメーリングリストや司法書士会からのメールで知りましたのでシェアしておきます。

例えば、登記事項証明書は法務局の窓口で請求した時は、現在１通７００円ですが、４月１日からは１００円安くなって、１通６００円で取得できるようです。

１通１，０００円（他管轄は登記情報交換サービスを利用するため１，１００円）だった頃を思えば、ずいぶん安くなったものですね。

【登記事項証明書】
書面請求　　６００円（現行７００円）
オンライン請求・送付　　５００円（５７０円）
オンライン請求・窓口交付　　４８０円（５５０円）

【登記事項要約書】　４５０円（５００円）

【印鑑証明書】書面請求　　４５０円（５００円）

【インターネット登記情報提供サービス】
全部事項の提供　　３３７円（３９７円）

今日も寒かったですね～。

寒い日の不動産取引で困ることがあります。

それは

手がかじかむ　こと。

こちらが売主さん側の担当になったとき、抵当権を抹消する書類を取引の場で銀行さんから預かり、スピーディーに物件などを記入して書類を完成させ、買主さん側の司法書士に渡さなければならないことがあります。

字はもともとうまくない私。

暖房の効きが悪く、「冷房入れてんのちゃうか？」と出席者が言うような冷え切った銀行の会議室で、かじかむ手を動かして仕上げた書類。

我ながら、不細工に仕上がりました。。。

まあ、読むのに問題はないし、間違ってなければ良しとしよう。

そんな感じで、本年最後のお取引が終了しました。

来年もいい取引ができますように。

決済でよくある買主さんに関するトラブルについて書いていきます。

１　賃貸借契約書を忘れる

いつも必要な書類ではありませんが、登録免許税の減税を受けるために必要な時があります。
この減税を受けられる場合、司法書士は決済後、市役所（大阪市では市税事務所）に行き、住宅用家屋証明書という書類を発行してもらいます。その申請の際に、現在のお住まいが賃貸の場合は賃貸借契約書の写しを添付することがあります。

よくある間違い

「賃貸借契約書です」
といって買主さんから渡された書類が、購入物件の売買契約書だったことが何度かあります。

「すっかり忘れてました。」と笑顔でおっしゃる方もいらっしゃいます。

対処法

そんな時の対処法は次の通りです。
①家族に持ってきてもらう
②家族に決済場所へFAXしてもらう。（賃貸借契約書はコピーでかまいません。）
③契約書以外に賃貸であることが分かる書類を探す。例えば、家賃の引落の記載のある通帳など。
④書類を紛失している場合は、申立書にその旨記載してもらう。

市役所によって、細かいことをいう所がありますから、添付できないときは事前に電話を入れて、話を通しておきます。
担当者の名前も聞いておきます。

住宅用家屋証明書の発行が受けられるか受けられないかで登録免許税が１０万円以上変わってくることもあるので、神経を使います。

「住宅用家屋証明書の発行が受けられなかったので、費用が１０万円上がります。」なんてことをしれっと買主さんに言える度胸はありません。

司法書士としては、決済日までに賃貸借契約書のFAXをもらっておければ一番安心です。

決済日の必要書類に「賃貸借契約書」と記載されている場合は、不動産業者さんか司法書士事務所へFAXしておくとお客様も安心だと思います。

市役所の住宅用家屋証明書発行窓口で市役所の職員さんと司法書士事務所とおぼしき方が言い争っているのを見た時はこちらも身の毛がよだちます。